按：近日，重庆市发布了《重庆市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（渝办发〔2010〕357号）。为了帮助大家更好地理解文件的主要精神，经重庆市政府网站约稿，市国土房管局就相关政策进行了解读。
    一、 重庆为什么要出台房地产调控政策
    2009年下半年开始，全国房地产市场快速复苏，商品住房价格出现上涨势头。我市房价虽然与其它大中城市相比，处于中低位，但伴随交易量的上升，价格上涨预期也不断增强。市政府对此高度重视，于年初就出台了《重庆市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（渝办发〔2010〕92号），及时调整了2008年市场低迷期制定的系列措施，为更好地适应全国政策变化、引导市场发展奠定了基础。
    今年，为遏制部分城市房价过快上涨势头，国家先后开展了两轮房地产调控。4月中旬，国务院下发了国发〔2010〕10号文，出台了系列较为严厉的调控政策。9月底，相关部委又提出“五项调控措施”，进一步强调政策执行。我市均积极贯彻落实，取得了一定效果。目前，房价上行趋势已开始放缓，市场运行总体健康。但高档住房（别墅、花园洋房）成交比例明显提高，价格上涨幅度仍然较大，对市场定价产生了较强影响，需要政府在市场结构、供应总量等方面进一步加强调控，并加大力度规范企业行为。因此，按照有关部委于9月底提出的五项房地产调控措施要求，结合当前市场运行存在的问题及价格上涨原因，我市出台了《重庆市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，提出了十二条调控政策。
    二、重庆房地产调控政策的指导思想
    今年初，市政府明确提出构建“市场+保障”的住房供应体系，实施“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的分层调控。此次出台的《重庆市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，在细化重申近期国家有关部委出台文件要求的基础上，主要按照上述调控思想制定。重点明确住房保障目标，增加普通商品住房供应；约束高端住房消费，抑制投资投机性购房；强化房地产行业税收管理，规范开发企业行为。
    为构建“市场+保障”的住房供应体系，我市从土地供应源头开始调控，强化住房用地供应计划的引导作用，明确要求公共租赁住房、廉租住房、棚户区改造住房和普通商品住房用地占住房用地供应总量的70%以上，同时，加强住房用地供后监管，严格查处囤地、炒地、闲置土地行为。为实现“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的分层调控，我市新出台政策提出了针对性措施。
    低端方面，着力保障城市中低收入住房困难家庭。提出到2012年，全市建设4000万平方米公共租赁住房，建成后解决80多万户中低收入家庭住房困难问题，加上各类保障性安置房建设，力争解决占城镇人口30%的中低收入群众住房困难问题。目前，已开工建设1300万平方米公共租赁住房。
    中端方面，积极支持消费者自住性购房。一是增加普通商品住房供应。在保证普通商品住房土地供应的同时，保持普通商品住房1%的土地增值税预征率，并对销售普通商品住房按5%核定征收土地增值税，引导企业开发建设普通商品住房。二是对首次购房者给予信贷税收优惠。提出家庭贷款购买第一套住房的，首付款最低限仍为3成，且购买90平方米以下普通商品住房的，契税仍减按1%征收，购买90-144平方米普通商品住房的，契税减按1.5%征收。此外，我市自2009年起，对在重庆市主城区首次购买住房并以按揭方式支付，同时在主城区缴纳个人所得税的购房产权人实行财政补助，也将有助于市民实现自住性购房。
    高端方面，重点控制高端住房开发、约束高端住房消费。在开发方面，我市已明确提出禁止供应别墅用地，逐步减少开发上市量。此次政策强调高档住房土地增值税预征率提高到2%，并提出销售高档住房按6%核定征收土地增值税。在消费方面，一是对购买144平方米以上住房，按3%征收契税，增加购买高档住房的成本。二是对购买第二套及以上住房，提高首付款比例及贷款利率，抑制投资投机性购房。三是提出按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，做好征收高档住房房产税的准备工作，增加持有高档住房的成本。
    三、 重庆房地产调控政策的主要特点
    目前，部分重点城市已根据“五项措施”要求，出台了房地产调控新政。由于我市房地产市场总体健康，投资投机比例不高，且房地产发展起步较晚，改善性住房消费将在很长一段时间逐步增加，因此，我市调控主要有以下特点。
    一是限贷不限外。当前我市经济发展正处于上升期，大型知名企业加速入驻，外来人口不断增加，外来人口购房也处于增长时期。且今年我市主城区市外居民购房面积比例仍保持在近几年11 %左右的正常水平，因此，调控政策对外来购房没有直接限制，但为确保外来购房为有效居住需求，提出非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。
    二是严查违法违规行为。为规范企业行为，实现房地产市场体系的正常运转，此次调控政策，一方面明确严查闲置土地、无故拖延开竣工时间、捂盘惜售、囤积房源、虚假宣传，以及房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作，哄抬房价，怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。另一方面，明确提出按照国家有关规定，对存在违法违规行为的企业，采取禁止参加土地竞买活动、停止发放新开发项目贷款和贷款展期等惩处措施。
    三是强化房地产行业税收管理。此次调控政策进一步突出了税收对房地产市场的调节作用。除按国家规定，对住房交易环节的契税、个人所得税进行调整外 ，特别提出强化房地产开发项目土地增值税清结算管理，对定价明显过高、涨幅明显过快、早期拿地，开发周期明显过长的项目实施重点清算和稽查。同时按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好征收高档住房房产税的准备工作。
    目前，我市已按照国家要求，建立了主城区房屋登记联网查询信息系统，可以为购房者提供住房信息查询服务。