关于《重庆市巴南区国有土地上房屋征收与补偿实施办法（试行）》的政策解读
一、《重庆市巴南区国有土地上房屋征收与补偿实施办法（试行）》这项政策的起草背景及制定依据是什么？
答：自2011年起，我区国有土地上房屋征收所遵照的法律法规是《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）（以下简称《590号条例》）、《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法》（渝办发〔2011〕123号）（以下简称《123号办法》）、《重庆市巴南区国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）》（巴南府发〔2011〕167号）（以下简称《167号文件》）三项政策。其中《167号文件》以《590号条例》、《123号办法》为依据。2022年上半年，《重庆市国有土地上房屋征收与补偿条例》（五届第162号）（以下简称《市条例》）、《重庆市国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》（渝府发〔2022〕26号）（以下简称《市细则》）等市级征收补偿法规政策陆续出台，《123号办法》文件废止，《167号文件》因上位法废止而不再适用。为适应形势发展变化，巴南区住房城乡建委以《590号条例》《市条例》及《市细则》为主要依据，结合我区实际牵头拟订了《巴南区国有土地上房屋征收与补偿实施办法（试行）》（以下简称《实施办法》）。
二、主要内容
《实施办法》共包括五部分内容。
第一部分主要为本实施办法的总体要求。包含房屋征收部门、工作经费和工作要求。
第二、三部分主要为征收决定和补偿程序的流程。流程一般分为事前征求意见—征收立项—暂停办理有关手续—选定评估机构—调查登记—方案公示—预先签约—征收决定—签订正式协议/协议生效。
第四部分内容主要为具体的补偿政策。“补偿政策”明确了改变房屋用途、公有房屋补偿、容积比值小于1等特殊情况的处理方式，并指出了公摊系数补助、最低住房保障制度、物业专项维修资金补偿、停产停业损失补偿等补偿标准及条件。
第五部分为本实施办法的附则，主要明确了部分用语含义及政策施行时间。
三、政策问答
（一）我区国有土地上房屋的征收部门及实施单位？
答：根据《实施办法》第四条规定“住房和城乡建委”为我区国有土地上房屋征收部门，负责组织实施本区房屋征收与补偿工作。根据第五条规定，住房和城乡建委可委托相关镇街及其他征收实施单位做好我区房屋征收与补偿的具体工作，并对委托事项进行指导、监督和检查，依法承担委托事项的法律责任。
未经住房和城乡建委组织、委托，任何单位和个人不得开展房屋征收与补偿的活动。
（二）哪些情形可以作出房屋征收决定？
答：根据《实施办法》第十一条规定“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由区人民政府作出房屋征收决定：
1、国防和外交的需要；
2、由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
3、由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生健康、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
4、由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
5、由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
6、法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
（三）、什么情形下可以实施旧城改建征收房屋？
答：有危房集中、基础设施落后的地段（片区），需范围内房屋所有权专有部分面积占比超过2／3且户数占比超过2／3的所有权人同意旧城区改建的，方可纳入旧城区改建范围，启动房屋征收程序。
（四）如何确定被征收人？
答：根据区人民政府确定的房屋征收项目和征收范围，房屋征收项目和征收范围内的房屋所有权人确定为被征收人。
（五）被征收人需要如何配合房屋征收工作？
答：根据工作流程，被征收人需要参与填写意见征求表、参加评估机构选定工作、配合入户调查、配合评估机构入户查勘及提供评估所需的信息资料、了解咨询征收政策、参与预签约或正式签约、领取征收补偿款或配合办理安置房相关手续等工作，期间可以关注征收现场相关公示内容，如有异议及时向现场办公室提出并提交相关资料。
（六）在征收中哪些情形不予补偿？
答：根据《实施办法》第十六条第一款规定“房屋征收项目和征收范围确定后，自公布之日起，除经依法批准的危房解危改造外，任何组织或者个人不得在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋或者改变土地、房屋用途等行为，违反规定实施的，所增加的费用不予补偿”。
（七）在征收中哪些情形不增加补偿？
答：根据《实施办法》第十六条第二款规定“房屋征收范围公布后，有下列3项行为之一的，不增加补偿：
1、转让土地使用权、房屋使用权或者设定其他权利；
2、以征收范围内的房屋为住所或者经营场所申请办理企业、个体工商户及其他组织的设立或者变更登记；
3、其他不当增加补偿费用的行为。
（八）评估机构如何确定？
答：根据《实施办法》第十七、十八条规定，评估机构的确定流程如下：区政府官网发布征集公告----接受评估机构报名----遴选候选评估机构（不少于3家近3年未出现评估重大差错和违法违规行为）----现场公示候选评估机构名单----被征收人协商选择（需100%协商一致）----现场公证下，根据实际情况采取投票方式或摇号、抽签等随机方式确定。其中采取投票方式确定的，应提前5个工作日将投票时间和地点等相关事宜在征收范围内公布。经房屋所有权专有部分面积占比三分之二以上且户数占比三分之二以上的被征收人参与投票，并获得参与投票的房屋所有权专有部分面积过半数且参与投票户数过半数选票的评估机构当选。
（九）未经登记建筑如何认定及补偿？
答：经区人民政府组织住房和城乡建委、规划和自然资源局、城管局、不动产登记中心和项目所在地镇街等有关部门和机构，对未经登记建筑的合法性进行集体会审认定。认定及处理结果分4类：
1、认定为合法建筑的，应当给予补偿；
2、认定为违法建筑的，不予补偿；
3、认定为未超过批准期限的临时建筑， 结合剩余期限予以适当补偿；
4、认定为超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
集体会审认定和处理结果应当在房屋征收范围内公示，公示期限不少于7个工作日。对认定结果有异议的，应当在公示期限届满前提出，由区政府进行核实。
（十）征收补偿方案包括哪些内容？
答：根据《实施办法》第二十四条规定“征收补偿方案应当包括下列9项内容：
1、房屋征收补偿的法律、法规依据；
2、房屋征收目的和征收范围；
3、房屋征收实施单位；
4、房屋征收补偿方式和补偿标准；
5、相关奖励补助标准；
6、产权调换房屋的地点、面积、价格等情况；
7、签约时间及期限；
8、征收补偿方案制定单位联系方式；
9、其他事项。
（十一）补偿方案如何形成？
答：补偿方案形成流程如下：
1、区住建委拟定补偿方案报区政府；
2、区政府组织相关部门对方案进行充分论证；
3、补偿方案征收范围内公布不少于30日，征求公众意见，期间公众可以通过现场填写征求意见表、信函等方式来反馈意见建议；
4、征求意见期满，区政府及时公布征求意见情况和修改情况。
（十二）旧城区改建项目什么情况下要召开听证会？
答：根据《实施办法》第二十五条规定，因旧城区改建需要征收房屋的， 在征收补偿方案征求意见期限内，有过半户数被征收人对征收补偿方案提出异议的，应当组织召开由被征收人代表和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改完善征收补偿方案。其中被征收人代表根据报名人数多少来确定，报名参加听证会的人数为10人以上的，应由其通过推举或者抽签的方式确定代表参会，确定的被征收人代表不少于10人；报名参加听证会的人数少于10人的，均作为被征收人代表。公众代表应由人大代表、政协委员和有关专家等担任。
（十三）什么是预签协议？
答：因旧城区改建需要征收房屋的，在房屋征收决定作出之前，与被征收人预先签订附有生效条件的补偿协议，简称预签协议。
（十四）预签协议在何种情形下产生法律效力？
答：在规定的签约期限内，签订预签协议的户数占比达到规定比例的，区政府作出房屋征收决定，预签协议生效；未达到规定比例的，终止房屋征收程序，预签协议不生效。签订预签协议的户数占比由区政府根据项目实际情况确定，但不低于80％。
（十五）对被征收房屋的评估结果不认同怎么处理？
答：被征收人对评估结果有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向重庆市国有土地上房屋征收与补偿评估专家委员会申请鉴定。
1、被征收人或者区房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，以书面方式向出具评估报告的评估机构申请复核评估。评估机构不得以复核评估为由，收取申请人的任何费用。
2、被征收人或者区房屋征收部门对评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，以书面方式向重庆市国有土地上房屋征收与补偿评估专家委员会申请鉴定。鉴定意见认定复核评估结果有错误的，鉴定费用由出具复核结果的评估机构承担，并退还申请人预先缴纳的鉴定费；鉴定意见维持复核评估结果的，鉴定费用由鉴定申请人承担。
（十六）补偿协议签订后，任何一方不履行协议约定的义务，如何处理？
答：根据《实施办法》第三十五条规定，征收补偿协议订立后，区房屋征收部门、被征收人均应当按照协议约定履行各自义务。被征收房屋有其他实际使用人的，被征收人应当告知并督促实际使用人按期搬迁。
1、补偿协议约定的履行义务期限届满，区房屋征收部门不履行补偿协议约定义务的，被征收人可以依法向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。
2、被征收人不履行补偿协议约定义务，经区房屋征收部门催告后仍不履行的，区房屋征收部门可以向被征收人作出履行补偿协议的决定，明确履行期限，告知行政复议、行政诉讼权利等事项，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人在法定期限内未申请行政复议或者提起行政诉讼，在履行补偿协议决定规定期限内又不履行的，区房屋征收部门应当发出催告书。被征收人自催告书送达之日起，10 个工作日内仍不履行的，区房屋征收部门可以依法申请人民法院强制执行。
（十七）对被征收人给予的补偿内容包括哪些？
答：根据《实施办法》第三十八条规定，对被征收人给予的补偿包括价值补偿、损失补偿和奖励补助三大类。
1、价值补偿：指按照被征收房屋产权证载建筑面积、按规定享受公摊系数政策补足部分面积，以及按规定享受最低住房保障政策补足部分面积之和给予的评估价值补偿。
2、损失补偿：指因征收房屋造成的室内装饰装修及附属设施、停产停业损失以及相关设施设备损失的补偿。
3、奖励补助：指根据被征收房屋产权证载建筑面积和按规定享受最低住房保障政策补足部分的面积，给予符合相关条件和情形的被征收人的奖励和补助，包括补偿方式选择引导、提前签约和按期搬迁、临时安置等方面的奖励和补助。
（十八）征收补偿的选择方式有哪些？
答：根据《实施办法》第四十条规定“补偿方式有货币补偿和房屋产权调换”两种方式供被征收人自愿选择。
（十九）产权调换后的房屋其产权登记人可以是其他人吗？
答：根据《实施办法》第四十条第三款规定，产权调换后的房屋产权登记人应当为被征收人。若被征收人为自然人且死亡的，产权调换后的房屋产权登记人应当为被征收人的合法继承人或受赠人。
（二十）被征收房屋土地使用权证与房屋产权证记载用途不一致如何处理？
答：根据《实施办法》第四十一条规定，被征收房屋土地使用权证与房屋产权证记载用途不一致的，以房屋产权证记载用途为准，房屋产权证记载用途不明确的，参照房屋土地使用权证记载用途认定；房屋土地使用权证与房屋产权证记载用途均不明确的，根据该房屋产权初始登记用途进行综合认定；无法综合认定的，按房屋实际用途认定。经认定，被征收房屋用途变更而应依法补缴相关税费、土地价款等情况的，根据房屋用途变更前后的评估价值差，从该被征收房屋补偿款中扣除相当价值的款项。
（二十一）什么是公摊系数？
答：公摊系数是指一栋建筑的总公摊面积和总套内面积的比值。
（二十二）公摊系数不足或超过15％对应的公摊面积如何处理？
答：根据《实施办法》第四十五条规定，被征收住宅的公摊系数低于或等于15％的，按照15％的公摊系数计算应补偿面积；被征收住宅的公摊系数高于15％的，按实际建筑面积计算应补偿面积。用于产权调换的住宅公摊系数低于或等于15％，其对应的公摊面积费用由被征收人承担；用于产权调换的住宅公摊系数高于15％的，其超过部分对应的公摊面积费用由征收部门承担，未超过部分对应的公摊面积费用由被征收人承担。
（二十三）什么情形可以享受最低住房保障制度？
答：根据《实施办法》第四十六条规定，被征收房屋为住宅的，按照15％的公摊系数计算后的应补偿面积小于45平方米，在征收项目公布前，被征收人及其配偶在中心城区（主城九区）没有其他国有土地上产权住宅的，由本人持相关证明材料向房屋征收实施单位提出申请，经核实并公示3个工作日后无异议的，可按照建筑面积45平方米进行补偿。
（二十四）可以选择多套产权调换房屋吗？
答：根据《实施办法》第四十七条规定，被征收房屋为住宅，且其建筑面积大于产权调换住宅房源中最大建筑面积的，被征收人可以申请产权调换多套住宅，但选择的多套产权调换住宅总面积或总评估价值应当与被征收房屋的面积或评估价值相当。
（二十五）住改非房屋如何补偿？
答：根据《实施办法》第四十二条规定，被征收房屋为住宅，而实际改为非住宅使用的，应当按照住宅进行评估、补偿；被征收房屋产权人、房屋坐落与市场主体注册登记、税务登记证明一致，且在征收项目公布前连续合法经营2年以上并能够提供相应完税凭证的，可以结合实际用途给予停产停业损失补偿。
（二十六）选择产权调换房屋的，临时安置补助如何支付？
答：根据《实施办法》第五十一条规定，征收住宅房屋，被征收人选择产权调换补偿方式，且征收人未提供临时周转房屋的，产权调换房屋交付前，应当向被征收人支付临时安置补助。区房屋征收部门未按协议约定日期交付产权调换房屋，导致过渡期限延长的, 自延长的当月起按原标准的100%加付计发临时安置补助。产权调换房屋达到交付标准的，区房屋征收部门应当及时通知被征收人接房，并告知接房期限以及停发临时安置补助的时间。按规定实施产权调换多套住宅的，通过单套产权调换房屋建筑面积占多套产权调换房屋总建筑面积的比值确定对应产权调换房屋计算临时安置补助费的份额。
（二十七）房屋被征收后子女入学问题怎么解决？
答：根据《实施办法》第五十二条规定，被征收居民的子女迁出原户籍后需要义务教育入学的，在征收时可一次性选择6年内继续在原户籍所在地按照原招生办法入学，或者在迁入产权调换房屋的户籍所在地按照当地教育部门招生办法入学。
（二十八）因房屋被征收涉及的税费缴纳问题怎么解决？
答：根据《实施办法》第五十三条规定：产权调换房屋转移登记实行并案办理，并按照相关规定减免契税。
1、被征收人选择产权调换或者货币补偿的，对被征收房屋免征土地增值税；
2、对用于产权调换的房屋和签订货币补偿协议后重新承受的房屋，按照相关规定减免契税；
3、签订征收补偿协议取得的货币补偿，按照相关规定免征个人所得税。
四、例证：我家在木洞镇，房子被纳入了国有土地上房屋征收，3月份已经公示完了。我现在适用于哪个征收与补偿办法呢？
答：本办法自2023年4月28日起施行，《重庆市巴南区人民政府关于印发<重庆市巴南区国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）>的通知》（巴南府发〔2011〕167号）、《重庆市巴南区人民政府关于调增国有土地上房屋征收有关优惠政策的通知》（巴南府发〔2013〕102号、巴南府发〔2018〕14号）同时废止。本办法施行前已作出房屋征收决定并公告的项目，继续沿用原有的规定办理。
政策原文：
巴南区政府网